ProStruct logo

VIND EEN VACATURE

CORPORATIETOEZICHTHOUDER WAARSCHUWT: 'STIJGING BOUWKOSTEN IS VOOR CORPORATIES ECHT SCHRIKBAREND'


Corporatietoezichthouder waarschuwt: ‘Stijging bouwkosten is voor corporaties echt schrikbarend’

Nieuwbouw door corporaties komt in alle hoeken van Nederland in de knel door de stijgende bouwkosten. Maar er is veel meer met de sociale huisvesters aan de hand. “Hun verdienmodel is de laatste jaren achteruit aan het kachelen”, zegt Kees van Nieuwamerongen, directeur van de toezichthouder Autoriteit woningcorporaties.  
 

“Geld op de bank in plaats van investeren? Zo’n toezichthouder ben ik niet”, zegt Kees van Nieuwamerongen. “Ik vind dat je een opgave hebt om voor woningbouw te zorgen. Zeker als je met elkaar constateert dat je een groot tekort aan huurwoningen hebt in de grote steden.”

De directeur van de toezichthouder Autoriteit woningcorporaties spoorde de afgelopen jaren de corporaties aan om meer te investeren. “Het heeft heel lang geduurd na de invoering van de Woningwet dat corporatie dachten: we kunnen weer, we mogen weer. Als toezichthouder vonden we het de afgelopen jaren zaak om te blijven zeggen: ‘Er moet ook wel geïnvesteerd worden, jongens. Want dat is wel jullie werk. Op het geld blijven zitten is niet jullie doelstelling.” Dus zat Van Nieuwamerongen, sinds 2015 directeur van de Autoriteit woningcorporaties, ze achter de sokken, vertelt hij in een sober vergaderzaaltje op het hoofdkwartier van de toezichthouder in Utrecht

Corporaties dachten: wat mogen wij eigenlijk nog?
De corporaties durfden niet zo veel meer na de schandalen met de Vestia-derivaten, het reusachtige stoomschip en de patserige Maserati. Daarna kwam nog eens het pak slaag van de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties in 2014. De bedoeling van de in 2015 ingegane nieuwe Woningwet was ook niet meteen helder. “Iedereen dacht: wat gebeurt er nou precies en wat mogen wij eigenlijk nog? Ik denk dat die voorzichtigheid ertoe geleid heeft dat die investeringen zo laat op gang zijn gekomen.” De bouwproductie van corporaties kelderde van ruim 40.000 woningen in 2009 naar zo’n 17.000 in 2016.

Inmiddels is er volgens hem een ommekeer zichtbaar. “Je ziet de investeringsplannen nu loskomen. De voornemens voor nieuwbouw liggen de komende jaren rond de 25.000. Dat is echt fors.” Het gaat zelfs zo hard dat Kees van Nieuwamerongen in het eind december gepubliceerde Sectorbeeld maant tot voorzichtigheid. De wereld is voor corporaties in één jaar tijd behoorlijk veranderd, verklaart hij de draai. “Als je kijkt naar de verdiencapaciteit van de corporaties de afgelopen jaren, dan zie je die behoorlijk achteruit kachelen. Er stroomt geld uit de sector. Dat gaat ten koste van investeringskracht.”

‘Er moeten echt keuzes gemaakt worden’

Van Nieuwamerongen noemt de verhuurdersheffing, de vennootschapsbelasting, de ATAD en het huurbeleid als oorzaak. “Dat is wel een zorgpunt bij ons.” Zeker met al die wensen en ambities vanuit de politiek die er spelen op het gebied van duurzaamheid, maar ook op het gebied van betaalbaarheid en nieuwbouw. “Corporaties kunnen niet álles doen”, luidt zijn advies. “Er moeten echt keuzes gemaakt worden.” Keuzes tussen duurzaamheid, betaalbaarheid en nieuwbouw. “En er is een vierde keuze: belastingen”, voegt hij eraan toe. “Dat ligt natuurlijk sec in Den Haag, maar beïnvloed die discussie wel.”

Extra sores is daar afgelopen jaar bijgekomen: de stijgende bouwkosten. in 2018 stegen die met 5,6 procent. Dit jaar wordt gerekend op 5,9 procent. Van Nieuwamerongen reist regelmatig naar een van de ruim driehonderd woningcorporaties in het land. In het hele land ziet hij steeds strakkere gezichten. “Als ik bij corporaties kom, hoor ik: ‘Deze huizen kostten een paar jaar geleden 160.000 euro. Nu kosten ze me twee ton.’ De kostenontwikkeling van de afgelopen jaren is echt schrikbarend. Zeker in combinatie met de beschikbaarheid van locaties. Dat zijn enorme belemmeringen voor de nieuwbouwproductie. Er zijn corporaties die zeggen: ‘Als het zo moet, dan stop ik met bouwen.’ Dat vind ik een heel serieus probleem. Het feit dat het gezegd wordt, betekent natuurlijk niet dat het gelijk ook gebeurt; voor een deel zal het ook een druk op aannemers zijn van: joh, je kunt niet alles vragen. Maar dat het gezegd wordt is wel een teken.”

Stijgende bouwkosten

Houdt die stijging van de bouwkosten nou eens op?
Was een jaar geleden de belangrijkste boodschap van de toezichthouder: “corporaties hebben de komende vijf jaar genoeg geld hebben om de komende vijf jaar 120.000 woningen te bouwen”. Deze keer klinkt er een noodklok: “Toekomstige investeringsopgaven zijn mogelijk niet haalbaar.” De regio Amsterdam, Rotterdam/Haaglanden en West-Brabant hebben de minste investeringskracht. Daar zijn de woningen ouder, de bouwopgaven groot en zijn er achterstanden in de aanpak van duurzaamheid.

Vermogen is scheef verdeeld in de sector, vindt toezichthouder

Volgens Van Nieuwamerongen zit er veel vermogen in de sector, maar is de verdeling ervan scheef. In sommige regio’s staan sociale huisvesters er financieel florissant bij. “Eigenlijk zou je willen dat een deel van hun vermogen gebruikt zou worden in andere delen van het land. Wat natuurlijk heel gevoelig ligt, besef ik.”
Dat corporaties in de grote steden veel belasting betalen, omdat de verhuurdersheffing gekoppeld is aan de (hoge) WOZ-waarden, leidt tot veel wrevel in de sector. “Je zou moeten kijken of je de grondslag van de heffing aan kunt passen”, vindt Van Nieuwamerongen. Hoe? “Er is geen panacee. Bovendien ga ik niet over beleid, dat zou niet zuiver zijn.”

Opvallend is dat de in één jaar gekantelde visie van de Autoriteit woningcorporaties volgt na de waarschuwing van begin vorig jaar van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, de borg die ervoor moet waken dat de corporaties en de sector als geheel financieel gezond blijven. Toen de Autoriteit nog aan in “maximale kans-scenario’s” dacht, waarschuwde het WSW dat een groot deel (37 procent) van de corporaties het geld niet heeft om de bestaande voorraad te verduurzamen.
“De verschillen leken groter dan ze waren”, sust Van Nieuwamerongen. “Het heeft alles te maken met: waar leg je de nadruk in de veelheid aan informatie.” De Autoriteit woningcorporaties gaat uit van het vijfjarige investeringsprogramma van de corporaties, terwijl het WSW keek of corporaties in staat zijn om de hun woningen in 2030 naar gemiddeld energielabel A te brengen. Dat laatste is niet haalbaar, oordeelde het waarborgfonds. Er is te weinig geld.

Kranen corporatiewoningen zijn niet meer van goud

Volgens Van Nieuwamerongen is het sowieso lastig te bepalen hoeveel geld de sector heeft om te investeren. “Wij kijken naar de komende vijf jaar, maar de opgaven gaan natuurlijk veel verder dan dat.” Als je niet weet hoeveel geld de verduurzaming van ruim 2 miljoen woningen kost, des te voorzichtiger moet je zijn. Ook als je een sociaal bewuste corporatie bent die geneigd is in de “actiestand” te staan. “Je ziet dat vanuit de landelijke en regionale politiek met een zekere begeerlijke blik wordt gekeken naar corporaties.”

Met al die wensen die er op de huisvesters afkomen, moet je volgens Van Nieuwamerongen wel behoorlijk stevig in je schoenen staan om je daar tegen te weren. Het risico is anders dat je als corporatie net als vroeger als pinautomaat wordt gebruikt. Hij herhaalt: “Maak je keuze. Want als je alle wensen tegemoet wilt komen, dan loop je gewoon vast. Onze boodschap is heel duidelijk: beperk je. Want je kunt die euro maar één keer uitgeven.”

De corporaties zijn al flink soberder geworden, merkt hij. “We hebben ook periodes gehad dat de kranen van goud moesten zijn. Die tijd hebben we behoorlijk gehad. Dat zie je ook met de kosten van bouwen. Ik denk dat er behoorlijk zuiniger en verstandiger wordt gebouwd.”

Niet te happig meeliften met duurzame hobby’s

Dat corporatiesector in de klimaattafels de “startmotor” voor verduurzaming wordt genoemd, beziet hij echter met gemengde gevoelens. “Dat vind ik aan de ene kant logisch, want corporaties zijn de grootste huizenbezitters, het is verstandig om gebruik te maken van hun massa. Maar aan de andere kant denk ik wel dat we moeten oppassen corporaties te gebruiken als het vehikel om de kinderziektes eruit te krijgen. Dat kun je niet verwachten van de sociale sector.” De volkshuisvesters moeten wat hem betreft ook niet te happig meeliften met “allerlei hobby’s” en nieuwe ontwikkelingen. “Het is natuurlijk hartstikke mooi spul, hè. Wat er allemaal kan is fantastisch. Maar als je kijkt wat het kost, tja….”

Bron: Cobouw
 
 

Meer berichten